19.07.07

Как иностранцы арендуют квартиры в России
Катя Фишер
Аналитик, Alinga Consulting Group

Окруженная как настоящими, так и преувеличенными слухами ужасами, аренда квартиры в России может показаться иностранцу пугающей темой. Однако легальные вопросы сложны, но не непреодолимы. Данная статья имеет своей целью информировать арендаторов об их правах, предоставляемых российским законодательством (этими правами обладают как российские, так и иностранные граждане), а так же предупредить читателей о некоторых сложностях, которые могут возникнуть в вопросах аренды жилья в России.

Основы

Договор аренды жилья в РФ должен заключаться в форме письменного контракта. Если вы не владеете русским языком в достаточной степени, попросите, чтобы к вашему договору аренды был добавлен перевод на английский. В контракте должно быть указано, что он составлен на двух языках, но обязывающим является русский язык. Возможно, вам придется покрыть расходы на перевод. Первостепенность русского текста является логичной, поскольку договор должен быть доступен для прочтения третьими лицами, например, в суде, органами внутренних дел, мастерами по дверным замкам, и т.д., которые, вероятнее всего, будут владеть только русским языком. Договор аренды должен быть зарегистрирован в Федеральной Регистрационной Палате (www.rosregistr.ru), что является подтверждением его действительности.

Договор должен включать указание на величину фиксированной арендной платы. Если стоимость аренды указывается в иной валюте, кроме рублей, документ должен содержать указание на то, что арендная плата определяется в иностранной валюте в соответствии с курсом Центрального Банка (либо, в соответствии с фиксированным курсом, указанным в контракте) на день оплаты. Арендодатель не имеет права изменять стоимость аренды на протяжении арендного периода, кроме тех случаев, когда подобные изменения четко описаны в контракте. В документе так же должно содержаться указание на длительность периода аренды (даты начала и конца).

Контракт должен включать обязательство со стороны арендодателя о регистрации всех, проживающих в квартире, и их виз. Регистрация по месту проживания крайне важна для иностранцев, проживающих в России; незарегистрированные иностранцы подвергаются штрафам и даже депортации. Регистрация проживающих не должна включать в себя никакой дополнительной платы, кроме стандартной государственной пошлины. Договор аренды должен обязывать арендодателя зарегистрировать вас на весь период аренды, и определять строгое наказание за невыполнение данного условия в любой момент арендного периода. Распространенным вариантом штрафа является снижение арендной платы на 50 % за любой месяц, когда вы не имели регистрации.

Согласно закону, съемщик обязан «в разумные сроки» предупредить хозяина об освобождении квартиры. Поскольку данное определение может истолковываться по-разному, рекомендуется, чтобы этот срок также оговаривался контрактом.

Сложности контрактов и регистрации

Несмотря на незаконность подобных действий, многие владельцы квартир отказываются оформлять контракты, поскольку официальная регистрация договора подразумевает необходимость уплаты налогов с их стороны (около 13 % с получаемой суммы). Многие также отказываются регистрировать постояльцев, опасаясь, что эта процедура также пробудит в налоговых органах интерес к их доходам. Более того, эта практика получила такое распространение, что арендаторы полагают, что просто не могут требовать законного оформления процесса съема квартиры.

В некоторых случаях полезным может оказаться указание владельцу на то, что любой человек может быть зарегистрирован по месту проживания в качестве гостя. Делая это, хозяин квартиры заявляет о том, что данный гражданин проживает в его квартире без какой-либо платы. При такой ситуации, с точки зрения закона, хозяин обманывает государство, но регистрация проживающего считается законной. Некоторые съемщики были вынуждены прибегнуть к более решительным мерам, как например, пригрозить хозяевам тем, что будут использовать свои связи (существующие или выдуманные) для оповещения налоговых служб о неуплате хозяином налога с получаемой прибыли. Другие пользуются более изобретательным подходом и находят друзей, имеющих собственные квартиры и готовых зарегистрировать их в качестве гостя с помощью указанной ранее процедуры.

Так или иначе, мы еще раз напоминаем о крайней важности регистрации, и что всякий, ищущий квартиру, прежде, чем подписывать какой-либо контракт, должен предпринять меры для ее оформления. В тех случаях, когда захлопывается замок и возникает необходимость вскрывать дверь, слесарь не имеет права открывать и чинить замок, если проживание в данной квартире не подтверждается регистрацией и соответствующими документами.

Вследствие того, что, согласно новому законодательству, регистрация должна возобновляться каждый раз, когда человек покидает Россию или уезжает в другой город на более чем три дня, бизнесмены, совершающие частые деловые поездки, оказались вынуждены снова и снова ставить хозяев квартир перед необходимостью переоформления регистрации. Подобного кошмара можно избежать, если владелец жилья готов выдать жильцу доверенность на совершение регистрации и уведомление в том, что, например, хозяин часто отсутствует в городе и не имеет возможности заниматься процессом регистрации своего постояльца. Имея такие документы, иностранец может зарегистрировать себя сам.

Типы договоров

Если вы снимаете квартиру как частное лицо сроком более, чем на один год, вы можете заключить контракт длительностью до пяти лет. Такой контракт называется «договор найма» и указывает на то, что хозяин квартиры должен предупредить жильца о своем намерении прекратить действие договора как минимум за три месяца до его окончания. Если хозяин не выполняет этого условия, съемщик обладает преимущественным правом возобновления контракта, просто оставаясь в квартире и продолжая выплачивать арендную плату.

Если ваша компания снимает частное жилье сроком на один год и более, компания должна заключить с хозяином «договор аренды». Этот контракт должен быть зарегистрирован в МосКомРегистрации и не дает съемщику преимущественного права на возобновление договора, как договор найма.

Если съем жилья производится на срок менее одного года, регистрация не требуется. В таком случае необходимо заверить у нотариуса обе подписанные копии договора, которые хранятся у хозяина и съемщика квартиры. Хотя этот процесс требует дополнительных затрат, и владельцы квартир зачастую противятся перспективе провести половину дня в нотариальной конторе, такое оформление договора является единственной гарантией защитить себя в случае возникновения дальнейших проблем.

Расходы и оплата

Следуя стандартной практике, владельцы квартир требуют внесения залога сохранности имущества, равного арендной плате за один месяц. Еще одной статьей расхода может стать оплата услуг агентства (если вы обратились в агентство), которая так же, обычно, равняется стоимости аренды за один месяц, и выплачивается агенту, который находит квартиру и договаривается об условиях сделки. В таких ситуациях некоторые иностранцы предпочитают обговаривать стоимость аренды непосредственно с агентом. Предложив агенту более высокое вознаграждение в обмен на убеждение хозяина снизить арендную плату или улаживание вопросов с регистрацией, некоторые съемщики получают более выгодные условия аренды на длительный срок за меньшее однократное вознаграждение.

В обязанности хозяина квартиры входит поддержание определенного договором состояния квартиры и обеспечение основными коммунальными услугами или гарантия их предоставления жильцу за дополнительную плату. Контракт должен подробно определять, какая из сторон отвечает за ремонт и / или замену оборудования в случае его выхода из строя (например, сантехника, бытовая техника, и т.п.).

Ответственность жильца заключается в своевременной оплате коммунальных услуг, если договор не гласит обратного. В зависимости от расположения и размера квартиры, а также количества проживающих в ней, эти расходы могут составлять около 1-4000 рублей (40-150 долларов США). Попросите хозяина показать вам счета за предыдущие месяцы, чтобы заранее определить, какую сумму будут составлять эти расходы. Обязательно определите условия оплаты коммунальных платежей в договоре.

Если вы намереваетесь оплачивать аренду наличными (нежели, например, банковским переводом), обязательно требуйте у владельца расписку о получении денег. Без расписки вы не сможете доказать, что действительно оплатили проживание, и хозяин сможет использовать это против вас.

Постоянные и временные жильцы

Как было сказано выше, российские законы допускают проживание гостей в квартире.

Договор аренды должен включать имена лиц, постоянно проживающих в квартире. Съемщик несет ответственность за все действия постоянно проживающих и поэтому может посчитать более предпочтительным разделить эти обязательства, оформив договор аренды как сонаниматель, разделив обязательства с другими жильцами. Однако если обратное не обусловлено первоначальным контрактом, при этом хозяин имеет право потребовать аннулирования предыдущего договора и составления нового. Это дает владельцу возможность поднять арендную плату и изменить условия контракта. Постоянное проживание лиц в квартире вместе со съемщиком возможно только с согласия хозяина жилья, кроме тех случаев, когда это касается несовершеннолетних.

Съемщик имеет право допустить временное проживание гостей в квартире без оплаты с их стороны, при условии оповещения об этом владельца жилья и его согласия на их проживание. Хотя закон не требует этого, лучше всего получить у владельца письменное согласие на проживание гостей в его квартире.

Арендатор должен помнить о том, что законодательство РФ определяет нормы жилой площади на каждого проживающего. В случае нарушения этих норм владелец квартиры может потребовать выселения постоянных и временных жильцов. Хотя федеральный закон определяет минимум жилой площади в количестве 18 кв. метров на человека, в разных городах эти требования могут отличаться друг от друга, а в Москве – варьироваться в зависимости от округа проживания.

Субаренда

Субаренда квартир допускается российским законодательством в случаях, когда это разрешается контрактом, подписанным владельцем квартиры. Тем не менее, съемщик несет ответственность за все действия арендаторов и гостей, проживающих в квартире. Длительность договора субаренды не должна превышать сроки действия договора аренды, и привилегированное право съемщика на возобновление контракта не переходит к субарендатору.

Расторжение контракта

Существует несколько обстоятельств, при возникновении которых хозяин имеет право прервать действие договора аренды в суде. Одним из таких условий является невыплата арендной платы в течение шести месяцев или, при кратковременной аренде сроком до одного года, при задержке выплат на 2 месяца. Также, договор может быть аннулирован в том случае, если владелец квартиры может доказать, что съемщик или любой «официальный гость» нанес ущерб арендуемому помещению.

Договор аренды так же может быть аннулирован посредством обращения в суд съемщиком или владельцем квартиры, если они могут доказать, что квартира больше не является пригодной для проживания. Также, если съемщик «систематически» нарушает права и интересы соседей, хозяин квартиры может сделать ему предупреждение. Обязанности по доказательству нарушения прав и интересов соседей, или нарушению условий договора, возлагаются на владельца квартиры. Закон не содержит формального определения вынесения предупреждения съемщику, и поэтому это также должно быть определено в договоре аренды. Если жилец продолжает нарушать права и интересы соседей (например, нарушая тишину, совершая действия, представляющие опасность для соседей / жильцов комплекса, и т.д.), хозяин квартиры имеет право расторгнуть договор аренды через суд.

Если контракт аннулирован, съемщик и все остальные проживающие в квартире могут быть выселены.

Несколько слов напоследок

Знайте ваши права и заключите надежный договор аренды. Ни хозяин квартиры, ни другие официальные лица не могут по закону выселить вас из квартиры при любых обстоятельствах без решения суда, если вы можете предъявить копию этого договора.

Читать далее о услугах от Alinga Consulting Group

Вопросы есть? - Спросите эксперта!